第107章 房開套路

段然一直認真的聽著，畢竟這是從銷售人員的角度去看待一個房開項目的問題，以前雖然接觸過，但是沒有這麼直接。

 開始的時候還沒有什麼，但是，慢慢的，隨著曉蘭講述的持續，她的目的也漸漸的暴露了出來。就是要讓設計單位改方案，段然當然就不高興了。不過也沒有辦法，人家是甲方請來的，和自己設計單位屬於是平行關係，現在，人家要體現自己的價值，證明甲方沒有請錯人，那不提出點意見，不讓你設計單位去改方案怎麼能夠證明人家的水平呢？其實深入地想一下，這也是很正常的套路，一切都在情理之中。如果甲方花錢請來的一個人，坐在那裡屁都不放一個，那這錢不是白花了？

 段然作為一個長期從事方案設計的專業人員，也不是沒有見過世面的，市場上的大概規律和接受程度以及一些風水及習俗規則自然也是十分清楚的。現在聽著曉蘭的講述，就是要讓自己改方案，當然，要是說的有道理，那自然是一個學習和提高的機會，關鍵是，真正的要說設計，從專業的角度來看，曉蘭的水平就真的不夠看了，要不然為什麼建築師還要花那麼多錢去上學呢？難道就是為了學畫圖？當然不是。如果只是學畫圖的話，可以說，隨便一個小學畢業的人，找人專門培訓一下都能夠學會，而且用的時間也不需要很長。

 段然的心裡不自覺的就產生了鄙視和敵意，這做銷售的就是來給自己找茬的啊。作為設計單位不反對你提意見，但是，這種無聊的修改，甚至改了之後可能會更差，就讓人很是反感了。

 等到曉蘭總監講述完畢，段然總結出來她的目的就是簡單的一個字“改”。只有改了才能夠賣得出去，只有改了甲方才能夠賺到錢，當然，主要是隻有改了才能夠體現出她的價值。

 曉蘭給出的主要指導思想就是，改，全部改成小戶型，大戶型能做少儘量做少或者不做。戶型越小越好。原因很簡單，這是她們作為銷售從一線總結出來的經驗，因為，小戶型總價低，入手容易，銷售難度小。

 其實，這些觀點，從某種程度上來講也不能說不對，但是，不是絕對的。

 確實小戶型入手容易，總價低，但是，這主要是針對於單身或者家庭結構簡單或者投資客戶（也就是炒房的人）來說的，他們並不代表市場的全部。

 目前房地產的情況基本上是，單身或者簡單結構家庭為主，因為剛剛開始大規模的城市化，城市裡面居住人群的普遍家庭結構相對簡單。但是，也有比較複雜的，大概佔30%左右。對於投資型的客戶，其實他們更關心的是地段和產品的好壞，這決定了該房產的投資潛力如何。投資客分專業的投資客和散戶投資客。這就像炒股一樣，有的人持有大量資金，是專門幹這個的，有的人是自己有點閒錢，順便投資一兩套等著增值。對於專業的投資客來說，他主要看項目地段以及產品質量等對於未來升值空間有決定作用的因素。對於散戶來說，那就是瞎貓撞死耗子，撞上了就撞上了。不過目前屬於是大牛市，房產還沒有降價的先例，所以也肯定是有得賺的。他們買的很隨意，很少有人有專業眼光。

 做小戶型為主也是和現在的政策有關，計劃生育還是要求一個家庭只要一個孩子。所以，目前就算比較複雜的家庭結構，一般來說，大的戶型也就是到三房四房，一般不會有突破四房的戶型設計。大部分剛到城市裡面的年輕人，開始的時候可能會買個單間或者兩房的，如此而已，但絕對不是全部。

 本身在設計的時候，整個規劃上已經儘量在設計小戶型了。可以說，小戶型的比例已經佔到了65%左右。剩下來的有百分之二十多的三房四房的，還有局部極少數的躍層樓中樓的大戶型。這個比例已經很合適了。

 同時這個比例並不是憑空捏造的，也是結合了建築設計和結構設計的經濟性在裡面綜合各種因素充分統一的一個結果。如果一旦要打破這個比例進行大的調整，那就意味著所有的住宅標準層需要進行大的改動甚至是整體修改或者重做，那就相當於前期的工作就白做了。關鍵是，甲方原來就要求過，說含鋼量，每平米不能大於二十八公斤的，如果要是全部改成小戶型，那公攤就會變大，建築造價，含鋼量立馬就上去了，那就是在開玩笑。

 是銷售很重要，但是，前提是銷售是否帶來了利潤。如果銷售沒有多餘的利潤，那還不如少賣一點，剩餘的持有不是更划算？反正市場是向好的，成熟的社區房子更好賣。

 當然，曉蘭作為銷售方，自然有她們自己的立場和利益，總體來說，人家也是在維護自身的利益，也不能說是錯了，只不過現在雙方的利益產生了衝突。